印發時間：2024年05月13日 發布時間：2024年05月24日

京建法〔2024〕4號：

各區住房城鄉（市）建設委（房管局），北京經濟技術開發區開發建設局，各有關單位：

　　現將《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真組織落實。為進一步壓實住宅工程參建各方主體責任，提升住宅質量，各區住建部門要強化對住宅工程質量分戶驗收的日常監管，督促參建各方嚴格落實質量分戶驗收。引導建設單位在住宅工程竣工驗收前組織業主查驗，結合各自實際與試點試行情況逐步擴大實施范圍。工程參建各方要暢通溝通聯絡渠道，主動回應群眾關切，妥善處置房屋質量方面紛爭，保障業主合法權益。

　　北京市住房和城鄉建設委員會

　　2024年4月29日

　　北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法

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　　第一章 總則

　　第一條 為進一步加強住宅工程質量管理，壓實工程參建各方主體責任，秉承人民至上的服務理念，引導購房業主有序參與驗收關口把控，保障住宅主體結構安全和主要使用功能，減少質量缺陷，提升住宅品質，根據《建設工程質量管理條例》、《北京市建設工程質量條例》、《建設工程質量檢測管理辦法》（住房城鄉建設部第57號令）、《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質〔2009〕291號）、《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建質〔2013〕171號）、《關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）等法規和規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內取得施工許可證的新建住宅工程質量分戶驗收、竣工驗收前已完成網簽的購房業主查驗及監督管理適用于本辦法。

　　本辦法所稱的住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織設計、施工、監理等單位，在住宅工程主體結構分部工程驗收和單位（子單位）工程竣工預驗收前，依據國家和本市有關工程建設強制性標準、設計文件、施工合同等，對住宅及相關公共部位的實體質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

　　本辦法所稱的業主查驗，是指建設單位在住宅工程單位（子單位）工程質量竣工預驗收合格后，工程竣工驗收前，組織購房業主，依據國家和本市有關工程建設強制性標準、設計文件、購房合同等，對住宅及相關公共部位實體質量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。

　　第三條 市住房城鄉建設行政主管部門負責監督指導全市分戶驗收和業主查驗工作（以下簡稱驗收查驗工作），區住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區內驗收查驗工作的監督管理。市區城鄉建設行政主管部門委托所屬的建設工程質量監督機構（以下簡稱監督機構）依據工作職責具體實施。

　　第四條 在驗收查驗工作中住宅工程參建各方應嚴格落實質量責任，突出建設單位首要責任和勘察、設計、施工、監理單位主體責任。建設單位作為第一責任人，對驗收查驗工作的組織、實施、查驗、成果、整改等承擔全面責任。

　　第二章 分戶驗收

　　第五條 住宅工程參建各方負責人及專業技術人員組成驗收組，承擔分戶驗收具體工作。分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結構分部工程驗收前，驗收組按照附件1表中所列驗收項目，對每戶住宅及公共部位的結構工程實體質量、結構尺寸等進行驗收，合格后方能組織主體結構分部工程驗收，并出具合格證明文件附件1、附件2；第二階段安排在單位（子單位）工程竣工預驗收前，驗收組依據施工合同約定的交付標準，選定附件3中相應驗收項目，對每戶住宅及相關公共部位的實體質量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行驗收，合格后方能組織單位（子單位）工程竣工預驗收，并出具合格證明文件附件3、附件4。

　　第六條 分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存資料。要求按戶內房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應清晰體現樓號戶號、驗收時間、驗收人員等信息。建設單位留存分戶驗收資料。

　　第七條 建設單位應委托與住宅工程參建各方無隸屬或其他利害關系、有資質的第三方機構（如檢測單位、監理單位）對分戶驗收成果進行比對復核。比對復核執行如下規定：

　　（一）住宅抽樣。抽測總量：住宅項目200戶以下，不少于10戶；200-500戶，不少于15戶；500-1000戶，不少于20戶；1000戶以上，按2%抽取且不少于25戶。單位工程抽查不少于2戶，單元頂層和底層作為抽查重點。抽測總量按1：3比例分配至第一、第二階段分戶驗收成果進行比對復核。

　?。ǘ秃藰藴省５谌綑C構對抽中的每套住宅實測實量分戶驗收測量標識，進行復測比對。1.實測點位判定。復測值符合相關工程建設標準，即判定該實測點位合格。2.單套住宅分戶驗收判定。抽中單套住宅所有實測點位合格率大于或等于85%，即判定該套住宅分戶驗收符合要求。

　?。ㄈ┕膊课粡秃吮葘?。公共部位復核比對第二階段分戶驗收成果，按住宅樓棟數20%抽取，且不少于1棟。依據相關工程建設標準、設計文件，復核抽中樓棟的入戶通道、樓梯間等部位。

　?。ㄋ模秃吮葘Τ晒\用。建設單位依據第三方機構出具的分戶驗收復查報告，組織參建各方對存在的問題進行整改，第一階段分戶驗收存在的問題，須在主體結構分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收存在的問題，須在單位（子單位）工程質量竣工預驗收前整改到位。

　　第八條 監督機構應加強對分戶驗收和復核比對的監督抽查，發現違反建設工程質量管理行為的，責令改正并依法依規處理。查實存在以下情形之一的，責令重新進行分戶驗收或改正，并依據《記分標準》（附件7），對責任單位進行信用記分處理。

　　（一）未組織分戶驗收或分戶驗收不合格就進行主體結構分部驗收、單位（子單位）工程竣工預驗收；

　?。ǘ┓謶趄炇瘴次杏匈Y質第三方機構進行比對復核；

　?。ㄈ┓謶趄炇瘴窗匆幎炇枕椖拷M織實施、未按要求留存資料；

　?。ㄋ模┓謶趄炇罩信撟骷佟?span>

　　第九條 重新組織分戶驗收實施提級管理，由住宅工程建設、設計、施工、監理單位上級負責人駐點督導。

　　第十條 住宅工程交付使用時，附件3應隨住宅質量保證書一并交付給業主。

　　第三章 業主查驗

　　第十一條 組織業主查驗應滿足下列條件：

　?。ㄒ唬┩瓿稍O計文件、施工合同約定的各項建設內容；

　?。ǘ┓謶趄炇蘸细瘢?span>

　?。ㄈ﹩挝唬ㄗ訂挝唬┕こ藤|量竣工預驗收合格。

　　第十二條 對符合業主查驗條件的住宅工程，建設單位應及時、分批組織業主查驗。建設單位組織設計、施工、監理、物業（業主查驗階段能確定物業服務單位的項目）等單位人員組成查驗組，提前開展針對性預演，制定業主查驗方案，由建設單位留存。

　　第十三條 建設單位組織業主查驗應遵守以下規定：

　?。ㄒ唬┙ㄔO單位應提前不少于7日按約定方式通知業主，告知業主查驗具體安排、攜帶證件材料、查驗主要內容及注意事項。

　?。ǘI主按照自愿原則，可本人或授權他人參與查驗，參與查驗總人數不超過3人。業主授權他人查驗的，應提供書面授權書（附件8）。

　?。ㄈ┎轵炄藛T進入現場應實名登記，須遵守現場施工安全管理制度規定。業主逾期未參與查驗的，視同主動放棄，建設單位做好書面記錄。

　?。ㄋ模I主依據國家和本市有關工程建設強制性標準、設計文件、購房合同等，對所購住宅及相關公共部位實體質量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行查驗。查驗過程中，查驗組應耐心細致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經查驗雙方共同簽字確認。建設單位依據查驗成果，建立問題臺賬（附件5）。

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位根據問題臺賬，組織工程參建方進行整改。對短期能完成的，及時整改到位，對需要一定期限的，主動解釋說明，建設單位與業主約定完成時限，對臺賬逐一銷項。建設單位對整改情況登記匯總，建立問題整改臺賬（附件6），留存。

　　第十四條 監督機構應加強業主查驗工作的監督抽查，發現違反建設工程質量管理行為的，責令改正并依法依規處理。查實存在下列行為之一的，責令改正，并依據《記分標準》（附件7），對責任單位進行信用記分處理。

　?。ㄒ唬┙洸閷?，未達到查驗條件就組織業主查驗；

　?。ǘ┪窗匆筇崆巴ㄖ獦I主、查驗組未按本辦法履行職責，導致矛盾激化；

　?。ㄈ┡_賬不實、銷項弄虛作假或未及時進行問題整改。

　　第十五條 對業主在查驗活動中提出的與客觀事實不符或超出國家和本市有關工程建設強制性標準、設計文件、購房合同的訴求，經建設單位與業主協商又不能達成一致的，按購房合同約定的爭議解決途徑處理。

　　第四章 附則

　　第十六條 本方法施行之日符合本辦法第二條規定，尚未組織第一階段分戶驗收的在施住宅工程，質量分戶驗收適用本辦法；尚未組織竣工驗收的在施住宅工程，業主查驗適用本辦法。

　　本市竣工驗收前完成選房的回遷安置房工程業主查驗按照本辦法實施，尚未完成選房的，其業主查驗由屬地鄉（鎮、街道）、村（居）委會相關人員，安置村（居）民代表組成查驗組，參照本辦法實施。

　　北京市住房和城鄉建設委員會《關于印發〈住宅工程質量分戶驗收管理規定〉的通知》（京建質〔2005〕999號）、《關于加強住宅工程質量分戶驗收管理工作的通知》（京建質〔2009〕383號）、《關于對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》（京建法〔2018〕17號）同時廢止。

　　第十七條 本辦法有效期為2024年7月1日至2029年6月30日。本辦法由北京市住房和城鄉建設委員負責解釋。

　　附件：1.住宅工程主體結構分戶驗收表.doc

　　             2.住宅工程主體結構分戶驗收匯總表.doc

　　             3.住宅工程質量分戶驗收表.doc

　　             4.住宅工程質量分戶驗收匯總表.doc

　　             5.業主查驗問題臺賬.doc

　　             6.業主查驗問題整改臺賬.doc

　　            7.記分標準.doc

　　            8.《業主授權書》示范文本.doc